房地产营销新招-垫首付轮番上演

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    经历了国庆黄金周门庭若市但成交寥寥的尴尬之后,各开发商为打破这叫好不叫座的现状,开始了新一轮争抢客源的营销大战。近日,不少楼盘打出“首付5万起”“ 首付2万买两房”等此类促销广告。如:玫瑰名城加推房源,首付10.8万起;中瑞·曼哈顿花园,双景美宅盛大开盘,首付低至一成;东方丽都给力十月特惠,最低首付两成即可购买三房。

    目前的株洲楼市,首套房购房者才有可能享受首付3成的政策,这超低首付又是如何得来的呢?记者对此进行了走访。

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    “垫首付”、“低首付”多重来袭

    在宣传一成首付的中瑞·曼哈顿花园,记者了解到,该项目拿出了某栋楼的13套房源参与此种活动,购房者只要支付一成首期房款,其余两成由开发商暂时垫付,购房者只需在2012年6月前归还给开发商即可。但购买此类型房源的必须是首次购房的客户。玫瑰名城首付10.8万起的秘密在于,针对1-5栋129㎡-146㎡的房子,开发商垫付一成首付,购房者可分两次将余款还给开发商。东方丽都最低首付两成,也是由于开发商帮忙垫付了一成,余款购房者须在半年内还给开发商。

    而在宣传“首付6万起”的华晨御园,置业顾问介绍,这些是面积为46㎡的单身公寓,按照楼盘销售价格乘以折扣,总价在25万左右,可贷款20万,不带税费,首付确实不足6万,这些超低首付房源也非常有限。

    购房者莫衷一是

    其实,类似的促销方式并非首次现身株洲市场。2010年7月,水岸花城就推出了垫首付的活动,房周刊记者发表《株洲楼市现促销狠招 开发商垫首付》的新闻后,竟引来众多读者咨询,纷纷表示非常感兴趣。

    “咋一看上去,首付那么低,还以为房价下降了呢!”市民何先生表示,价格一直是市民关注的焦点,此种促销方式确实令人心动。做服装生意的林女士也表示,自己大部分现钱都投入进货中,开发商能帮忙垫首付,给自己一个缓冲期,压力确实小了很多。

    然也有购房者认为,垫付毕竟不等于降价,这部分钱终归是要还的。市民张女士表示,开发商帮忙垫首付,表面上看是降低了购房门槛,购房者短期内的资金压力不会太大,但长远来看,巨额贷款终究还是要购房者自己去承受。

    还有市民认为,这种门槛不高的购房方式,比较适合投资。花费不多的购房成本订下一套房子,将来转手后可以赚取房价上涨的差额利润。

    促销背后有人欢喜,有人愁

    开发商纷纷打出此种促销活动,购房者到底有没有“领情”呢?

    记者在中瑞·曼哈顿花园看到,不仅售楼部人气爆棚,还有购房者排队等候置业顾问的现象。据销售人员介绍,自优惠活动开展以来,吸引了众多购房客户到访。10月15日,刚推出多层特价房和商铺的尚格名城,也迎来了一股股看房潮,一天时间内,11套特价房就销售殆尽。

    根据株洲市房产信息网公布的网签数据,株洲市城区自10月14日至10月18日五天时间里,新建商品房网签就达588套。14至18日每天的网签销售成绩分别为:36套、28套、30套、46套、58套。目前,房交量基本上处于上升状态,似有旺势之趋,但记者在几天的走访过程中发现,部分楼盘还是“门前冷落车马稀”,售楼部内寥寥数人。“黄金周后,客户上访量急骤下降。”某楼盘置业顾问表示,国庆之后,来看房的人很少,到目前为止,才成交5套。

    这“喜忧参半”的楼市景象,处处反映出有了实惠就出手是目前楼市的主基调。

[NextPage]    此时或是抄底的好时机

    “株洲是一个三线城市,调控政策触及范围有限,加上现在开发成本高,鉴于地段、配套、价格等存在差异,房价降下来的可能很少。”尚格名城的彭玉杰经理说道。“各大楼盘纷纷打折促销,整个楼市还处于高位运行的状态,正是购房者出手的好时机。”有业内人士分析,现在楼市虽出现新变化,但房价看涨的几率也很大,况且,现在的房价还在购房者的承受范围之内,此时趁着优惠下手正好。

    据市房产局的数据统计,1-8月,株洲城区商品房上市(批准预售)157.73万平方米,同比下降0.26%,与去年同期基本持平,其中,商品住房上市142.95万平方米,同比增长5.09%,1-8月,株洲城区商品房成交(网签备案)114.87万平方米(其中,商品住房成交105.37万平方米),同比下降18.01%;1-8月,株洲城区商品房成交10868套(其中,商品住房成交9662套),同比下降16.01%。数据显示,1-8月,株洲商品房的需供比为0.73,即每推出100套房子,成交73套,而这个数据去年全年为1.01,2009年则为1.11,市场需供比整体逐年减少,受大势影响,供求失衡逐渐加剧。开发商的推货压力逐步增加。

    据中原地产株洲研究中心对每周市场开盘项目成交的监控显示,在7月第一周时显示出非常好的市场情况,单周开盘需供比达到了2.74,房源供不应求,进入8月,由于二三线城市限购的各种传闻络绎不绝,购房者观望的心理开始上升,8月最后一周的的需供比为1.12,到九月最后一周,开盘需供比达到了0.91,一方面是由于大量新楼盘的入市稀释了各个楼盘的客源,另一方面反映了各个楼盘的蓄客难度在逐步加大。

    进入十月,各楼盘都相继加大了推广的力度,力求在金九银十的尾声赢得一个漂亮的业绩,面对即将到来的房交会。开发商纷纷加大了优惠的力度,回馈消费者,而这也为购房者提供了绝佳的购房机会。从市场而言,一是开发商为“抢银行贷款发放档期”。银行到年底要清算上级银行规定的房贷额度,将进一步从严购房贷款,开发商为抢本年度最后一拨购房贷款,必然全面加速上市。二是“抢政策档期”。目前,关于二三线城市限购的风声越来越紧,在限购城市名单暂未公布、限购政策暂不明朗之前,作为三线城市的株洲,开发商必然也会抓住“政策档期”,加速推盘,抓住一部分尚在犹豫的客户。

    对于整个株洲楼市房价走势的观点,中原地产认为,“半年内看平,一年后见涨。”整个株洲房地产市场正处于上升期,今年的新开工量虽有所提升,但与株洲当下的购房需求相匹配,再加上近年株洲总体经济依然保持高速发展,2010年,全市地区生产总值1274.8亿元,增长15.3%。全市城镇居民人均可支配收入19643元,增长12.7%,现在的房价还在市民的购买能力范围之内。

    “而对于株洲市场近期出现的一些新变化,个别楼盘推出新品促销的情况,中原预计从今年下半年开始株洲房地产将出现分水岭现象。”地段好、投入多、品质高、价格合理的项目会走上坡路线,而不成熟的开发商则会面临巨大挑战,主要是由于实力不足、见识过于狭隘所致,市场的调控政策时刻在变,固守陈规就会导致市场期望过高,最终影响项目的成交量。相对于去年来说,今年各个楼盘的价格都上调了15%左右,开发商应该利用赚取的部分利润来提高项目品质,以获取更高的市场认知度。

    同时,中原认为未来株洲房地产将会呈现几家垄断企业独占鳌头的市场格局,现在还处于在路上的发展阶段,到时候,具备成熟的资金、操作、管理等理念的开发商市场占有份额将不断提升,不成熟开发商会在激烈的竞争下不堪重负而最终被淘汰。

文章来源:株洲晚报

标签: 地产 房产

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