今年房地产市场的房价还会跌？

一季度数据显示，自2021年以来，全国房地产均价大幅下跌。去年初全国均价是1.1万/m²，今年一季度，降至9600/m²。而且，销售额下降的速度比销售面积快。

这也反映了降价。2022年一季度同比下降10%以上，这是什么水平？2002年有一轮下跌，当时是5%；金融危机在2008年，但被4万亿大水付，也就是1-2%；2012年有一波，8%左右。

今年的下跌，是本世纪中国房地产最大的下跌。非常严峻。商业地产(写字楼、公寓、商铺)的价格也在下降，不仅是我主要工作的板块。降额近20%。

商业地产下跌，一方面是经济不好，企业不买办公楼，消费也下降；另一方面，它也涉及到“摩天楼危机”。在今天的会议上，客户还提到：为什么在经济最差的时候，迎来了那么多写字楼交付楼，这个写字楼怎么租怎么卖啊。这是非常合理的。

摩天楼危机指的是：当一座大楼建成时，往往是经济危机的时候。由于超高层这种华而不实的东西，在征地的时候一定是经济繁荣期，等盖起来，通常也是下行期。写字楼群是一个道理。办公楼集中交付的时间，往往是经济出现下行周期的时间点。

这个时候导致办公楼更不值钱。这次经济下行叠加了疫情。商业地产的不繁荣，将进一步叠加在住宅上(很容易理解，经济不好，就不能发放奖金和工资，就没有钱买房)。

而且，大家都买不起房子，更不能投资商业性质的公寓。与住宅相比，公寓价格下跌要明显得多。这种小面积的世界只需要公寓风险真的很大，我建议想买的不如租一段时间观察。

大平层公寓不一样，那是另一个市场。还出现了一种反直觉现象：

进入2022年，全国高房价省份房地产成交面积占比明显下降。呃，不，原则上，优质城市不应该是避险资产，而应该是小地方，更不应该买。

事实上也是合理的，从2020年下半年到2021年，头部城市大幅上涨。北上广深，甚至重庆合肥西安都在崛起。显然是放了一波水。城市的购买力被消化了一波。

现在是2022年，水开始溢出到便宜的省份。还有一个因素，就是头部城市及时限购限贷，而头部城市受疫情影响严重。昆明南宁不是头部城市，疫情影响不大，但销售还可以。

说这些都没用，只是总结一下过去，属于看后视镜开车。我敢预测未来。我提到过很多次的观点：未来，全国房价不可能普遍上涨或普遍下跌。

不同的城市，不同的街区，一定会出现剧烈的分化。

假如只看全国均价，现在的均价已经回到2020年上半年。但是，你自己看看你身边，你市的房价回到2020年上半年？我在广州，公司旁边的核心区没有，但是有50%的涨幅。

但是当我发微博喷房价没有下跌的时候，有很多非一线城市的留言，说：真的下跌了，老百姓的日子不好过。这就是分化。表面看平均价格不变，贵的也会更贵，差的也会更差。

假如你把本地均价和本地涨跌做成散点图。你会发现，几乎是成比例的。大多数城市在五千到一万的档位下跌。而且一旦城市均价超过一万五，几乎都在上涨。

北京、上海、长三角、大湾区这些优质地区，几乎都在上涨。与2020年底相比，上海目前的房价上涨了20%。自2021年以来，一线城市基本上增长了10%。与此同时，西部许多边远省份的跌幅都下降了10%以上。

啊，我们东北的吉林也跌了10%以上。许多城市已经开始采访开发商不让恶意降价，让开发商尊重市场规律，但实际上你那里的降价就是市场规律。例如，在东北，你可以看到七个人口数据。东北三省人口净流出。我觉得东北可以支撑沈阳的房价。长春和哈尔滨的其他地方有点危险。

因此，未来的预测是：一线城市基本上也是这样，深圳上海出现了小幅回暖，很有可能这就是底部。为什么说头部城市没那么惨，去年出台了一项新政策：集中供地。

现在你去看回集中供地的那些地，基本上没有开发(没有钱)。现在供地不开工，会影响到两年后的楼市，导致当时房屋不多。所以没那么糟。

而三线及以下城市，房地产并不是什么好东西。你们不必担心这些地方的刚需，等着瞧吧。

我劝我很多辽宁本溪老家的亲戚放弃本溪去沈阳，以后养老也可以用，希望他们能听。而且，同一个城市，核心区越多，风险越小。同一个城市也分为严格的限购，比如广州，增城从化就很松，你看是不是每次跌都先跌。

越是头部城市，越是核心区，越是优质小区，越是非刚需产品，越稳定。这时你发现，这不就是富人的房子吗？你说这么多，我们普通人也买不起啊。

当然了。这是很不好的地方，一涨就有钱人，一跌就只需要。习惯了，还能怎么办，对付吧。

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