目前，中山商业地产迎来新一轮开发热潮，城市商圈多元化发展日益明显：大型住宅开发形成的社区商业中心；办公写字楼城区四面开花；城市枢纽功能的城乡结合部集合了一大批专业市场，专业商圈应运而生。以利和广场、凤鸣商业城、金鹰广场、甚至万达广场为热点的商业项目崛起使中山商业地产吹响“饱和论”，商业地产成为目前房地产市场焦点。如何正确对待形成的各种新商圈？ 如何评估中山商业地产发展需求潜力？如何面对中山商业地产发展挑战？这不仅是房地产开发企业，也是众多连锁商业品牌，政府及广大投资者关注的话题。
7月14-18日的中山书展期间，天睿地产向书展参观客户、中心城区市民(私营企业主、个体经营户、白领等)进行居民问卷访谈，着力研究消费者对中山商业地产发展信心及各类产品需求状况，以更评估当前市场发展现状。访谈期间发放调查问卷1000份；回收753份；有效619份。调查结果显示，有过半受访者希望买商铺进行投资，但仅有5% 的受访者会选择写字楼；城区仍是商业物业的重点投资区域，其次是城铁沿线的潜力新区；超过七成的受访者认为5－10% 年的回报率方为理想水平。
5%的受访者想买写字楼
本次619位受访客户当中，选择写字楼的客户仅有5%左右，产权式公寓首选比例占28%。另外，有55%的受访者表示，如果有条件购买商业类物业的话，将会以商铺作为首选产品。其中，有35%的受访者选择商业中心的铺位，有20%的受访者选择临街商铺。
从本次调查当中，我们发现商铺依然属于客户主要目标消费产品。尤其以30-40岁比例客户对于商铺的需求比例较高，以私企客户为主；选择产权公寓客户更趋向于25-30岁的年轻一族，占总体比例的66%，且自用的需求更大；另外，写字楼则由于面积大、总价高、从而导致投资成本较高、存在的风险较大、投资目的不明确等因素而遭大众市民“冷眼”。
自用与投资并举
在商业产品的购买用途方面，选择自用客户及投资出租的客户均占总受访客户的四成。尚不确定购买用途的客户则有18%。
问卷调查的结果表明，消费者购买商业物业的用途是较为明确的，买来物业，要么自用，要么投资。在投资出租的客户当中，有170位受访者选择商铺作为目标业态，占整体67%；选择自用物业的客户当中，大部分选择产权式公寓。
自用与投资代表了两种不同的购房心态：自用物业客户主要看好商业有长期的高效益回报，而促动投资出租客户消费的原因则主要来源于通胀预期较大，资金贬值较为明显，寻找资金“避难所”。
城区是重点区域
与住宅一样，商业物业的置业区位对购房者的影响相当大，城区由于商业氛围浓厚、各项配套设施完整、人民消费水平较高的优势，使得52%受访客户会选择在城区置业。其中石岐区、西区等旧城商业区占27%，东区新商业区占25%。
城轨沿线片区也是消费者选购商业物业的重点考虑区域，有16%的受访者表示看好城铁商业潜力片区。另外，有13%的受访者选择开发区、沙溪、港口等受城区经济辐射较强的泛城区；有11%的受访者喜欢古镇、小榄、三乡等重点的经济重镇。[NextPage]
商业讲求营商环境的营造、交通、地段、人流是较关键的方面。“从本次调查当中，我们发现客户选择商业底子较好的城区依然是首选的重点。从调查数据反映，客户对于新老城区的青睐程度各半。而城轨片区作为市场炒作的热点，商业物业同样引起消费者的高度关注。”天睿地产市场总监陈彬艺说：“整体而言，随着离心型城市化的加快，加上泛城区各综合体项目的崛起，商业类物业的分布将趋向广泛。整体市场放量的背景下，居民可选择空间加大。以往，消费者区域局限性的特征有望被逐步改变。”
年回报率必须在5%以上
与投资住宅不同，选择投资商业物业的市民更注重物业的升值回报率。在访客户对于投资年回报率的预期方面，有74%的受访者认为5－10%的年回报率方为理想水平；另外，有接近两成人认为商业物业的年回报率必须在10%以上，只有不到一成的客户可以接受3-5%的年回报率。
在各业态的回报率预期方面，选择铺位投资的客户回报率预期主要集中在8－10%阶段，占总量的36%；如果选择产权公寓，则有39%的受访者预期回报在5-8%之间；写字楼预期回报同样以5-8%比例为多。
通过调查问卷，发现客户的回报率预期水平普遍较高。当中，商铺的投资收益则相对被看高。在各区位回报率的预期方面，老城区(石岐区、西区)商业物业回报率预期在5-8%最多，占46%；客户对新城区(东区)回报率预期多在8至10%之间，占41%；此外，客户对于城郊、城轨片区及重点区镇中心区回报率预期多在5-8%。
过半受访者认为后市乐观
在消费者对商业市场后市发展预期上，有超过五成的客户认为中山商业市场正处于加速阶段，对市场前景持乐观态度；而27%的客户则认为目前市场开发的项目太多趋于饱和，对前景不看好；而观望情绪较浓的客户则有20%比例左右。
“可以简单预期：目前通胀预期依然看高，在住宅受到政策严打之下，加上股票市场波动较大，缺乏投资渠道的本地消费者对商业物业的需求依然较大。”陈彬艺说。
文章来源：中山商报
